2008-2010年房地產行業分析

    次貸危機引發全球金融風暴，股市重挫、銀根緊縮、市場觀望，全球經濟面臨大考。中國北京、美國紐約，兩個相隔在大洋彼岸的城市同樣面臨著前所未有的機遇與挑戰。2008年12月11日，由全球最大的房地產網絡媒體搜房網組織承辦的“2008中國房地產金融國際對話?北京會議”在北京成功舉行。以下為中國指數研究員常務副院長黃瑜女士在本次論壇對2008年房地產市場形勢做出如下分析：

　　一、全國流標流拍及退地現象嚴重，土地購置與開發面積繼續下降。

　　2008年以來，全國土地近一半都是以底價成交，更有10％左右的土地遭遇流拍流標。根據中國指數研究院土地價格指數系統對60個大中城市招拍掛土地市場長期進行監測的結果，截止10月底，全國60個大中城市住宅用地流標流拍宗數約1300塊，土地面積約6000萬平方米，其規劃面積超過1億平方米，相當于07年總供應量的1/5左右。與此同時，各大城市頻頻出現了退地潮的現象。據不完全統計，08年大宗地塊退地宗數近20宗，政府損失地價款在140億以上。全國土地開發面積和購置面積持續下降，9月首次出現負增長。由此可見，受房地產市場、宏觀經濟、政策環境的影響，開發商資金鏈吃緊，紛紛放慢購置、開發土地的進程。

　　二、房地產開發投資增長放緩，自籌資金比重加大，定金及預收款占比減少。

　　近年來，房地產開發投資一直保持30％左右增長水平。而2008年前三季度，房地產開發投資同比漲幅跌落至26％，預計全年在25％左右。從資金來源看，自2007年四季度以來，房地產開發投資中自籌資金所占比重逐漸上升，2008年1-10月提升至40％，與07年同期的32％相比提高了8個百分點，為2000年以來最高，開發商資金壓力增大。與此同時,08年以來定金及預收款占房地產開發投資的比重不斷減少，08年1-10月，比去年同期減少了8.2％，占比從07年底的28.5％下降到了24％。

　　三、08年市場供求壓力較大，09年形勢更加嚴峻，10年市場壓力將會緩解。

　　2008年以來全國商品房竣工面積、商品房施工面積以及新開工面積等供應類指標同比均呈上升趨勢，銷售面積和銷售額等需求類指標均呈下降趨勢，市場供求壓力較大，預計09年供過于求的局面會更加嚴峻。從各區域市場表現看，東部較西部市場壓力更大，中西市場反應相對滯后。同時受到08年土地購置及開發面積同比下降的影響,預計2010年市場的壓力才將會得到緩解。

 　　四、新政出臺，一線城市反應迅速，二線城市變化各異。

 　　2008年1-11月共上市新盤75個，比去年增加了8個。其中11月受新政出臺的影響，開發商對市場預期出現一定好轉，推盤力度加大。2008年11月北京上市商品住宅135萬平方米，同比和環比分別上漲了9％和16％，剔除保障性住房部分，商品住宅供應量環比大幅增長224％。從交易情況來看，2008年1-11月北京交易總量為780萬平方米，遠小于06年1746萬平方米和07年1396萬平方米的交易量，同比下降44％，但降幅開始減小。雖然2008年以來北京房地產市場整體表現供過于求，銷供比僅為0.56，遠小于06年的1.03和07年的1.12，但仍有一些項目憑借其在市場份額、銷售表現、產品創新、價值挖掘等方面的特色從房地產市場中脫穎而出，成為市場項目典范。 　　

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