房地產行業研究 調整將繼續進行

　　自07年10月以來的全國房地產市場調整目前仍在繼續，各地成交依然清淡，珠三角房價已暫時趨于穩定，成交略有放大，北京、上海成交維持低迷，市場博弈加劇。

　　大陸幅員遼闊，經濟發展水平不均衡，房地產市場區域性較強，北京、上海、深圳構成國內第一類高房價城市；杭州、廈門、青島地處發達省份的旅游城市構成第二類高房價城市；主要省會城市構成第三類城市；其余構成第四類城市。四類城市中，第一類、第二類城市房價較貴，而三、四類城市相對合理。

　　國內第一類城市未來的發展方向為紐約、倫敦、東京等城市，通過與紐約的房地產市場現狀相比，我們認為第一類城市的房價整體偏高，有一定的調整空間，未來隨著城市規模和基礎設施以及公共交通的持續發展，大多數居民將居住在城郊區域，且此區域房價也將基本與居民收入相匹配。

　　考慮到自住需求者的實際購買能力和金融支持的程度，我們認為第一類城市房價收入的合理值應在6~8倍左右，目前有所偏高，未來可能在2年左右回歸合理位置，房價可能下跌10％～20％。因此第一類城市房地產市場短期仍將維持目前的博弈狀態，在博弈過程中將完成價量的平衡，再次回到正常軌跡。

　　第二類城市也將維持調整態勢，調整周期與第一類城市相當，從目前的狀況來看，第二類城市所處區域經濟有顯著放緩趨勢，因此我們預計第二類城市房價調整幅度或將超過第一類城市；對于絕大部分第三、第四類城市，我們認為也會隨著一、二類城市陷入調整而有所調整，但幅度和周期并不會完全同步于一、二線城市，個體城市差異較大。

　　主流房地產公司現金流相對充裕，足夠其持續經營所用，出現現金流斷裂的概率很??；中小地產公司現金流狀況總體較緊張，少量企業存在現金流斷裂的可能性。

　　綜合以上各因素，短線來看不是投資地產股的好時機，我們給予行業中性的投資評級；中長線來看，以反周期操作的理念去理解，目前正處房地產行業正處下降通道，公司股價已反映大部分不利因素，安全邊際凸顯，且隨著大盤持續下跌，系統性風險也正在逐步釋放，第四季度或將將是戰略投資地產股的好時機。建議重點關注萬科A/B（000002/200002）、招商地產/招商局B（000024/200024）、金地集團（600383）。

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