房地產行業動態分析

    一、國房景氣指數連續回落，行業景氣下行

    2008年國房景氣指數逐月回落，7月國房景氣指數為102.36，環比回落0.72點，同比回落1.64點。至金已連續第8個月環比下跌。各3分類指數也在下跌，顯示出行業景氣下行。

    投資方面：房地產開發投資分類指數環比回落0.02％；房屋施工面積分類指數環比回落0.46％。

    銷售方面： 7月份全國70個大中城市房屋銷售價格同比上漲7.0％，環比降低1.2％，全國住宅銷售面積與銷售額同比增長分別為－28％和－29％，為今年最大降幅。

    分析與判斷：房地產景氣下滑首先受宏觀經濟放緩、CPI指數下降以及固定資產投資增速回落的影響。其次，上調存款準備金率和貸款利率使資金流動性降低，財務成本增加。再者，受累于成本壓力。今年以來國內鋼價一路上漲，其中建筑用螺紋鋼、線材價格變化尤為突出，到6月底鋼材價格飚升至歷史最高點，零售價超過6000元/噸，漲幅達50％。

    二、業績增長放緩，行業盈利能力下降

    據Wind資訊的數據統計，截至8月18日，已公布半年報的41家房地產上市公司上半年營業收入同比增長45.3％；凈利潤同比增長52.39％。這與2007年房地產行業80％以上業績增速相比已明顯放緩。從下圖可以看出，天房發展、京能置業凈利潤增長速度較快，而其他公司凈利潤增長放緩，尤其中江地產08年中期凈利潤降低了45.57％?？梢娦袠I總體盈利能力下降且業績有分化跡象。

    三、行業走勢與上證指數的對比

    07年2月至08年1月中旬上漲指數漲幅97％，房地產指數漲幅196％，遠遠跑贏大盤。08年1月中旬以來上證指數開始下跌，至今跌幅達55％，而房地產指數跌幅67％?？梢娫撔袠I與經濟周期具有很強的正相關性，目前遠遠落后于大盤。

    四、贏富數據分析

    上交所授權的贏富數據顯示，截至08年8月27日，房地產板塊近5日主力資金凈流入0.7994億元，其中券基凈賣出1.07億元，基金凈賣出1.35億元。近20日主力資金凈流入0.1432億元，其中券基凈賣出1.98億元，基金凈賣出1.11億元?？梢娭髁Y金在撤退。

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